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L'évaluation immobilière des hôtels dans un contexte de pandémie

La baisse de fréquentation et du revenu des acteurs de l’hôtellerie a été historique. Depuis le début de la pandémie, une baisse d’un peu plus de 65% du niveau d’activité a été remarquée pour 2020. Bien que les revenus déterminent grandement leur valeur immobilière, les valeurs marchandes n’ont pas obligatoirement chuté dans des proportions similaires.

Dans le cadre d’un financement, l’évaluation immobilière est une étape essentielle du processus dans la protection du public, notamment dans ce contexte, pour l’acheteur ainsi que son prêteur. L’intervention d’un évaluateur agréé, garant de la protection du public, est par conséquent incontournable. Le choix de comparable adapté et l’étude détaillée des comptes de résultat sont des étapes essentielles que ce professionnel met en œuvre.

Éléments de contexte

Quelques chiffres suffisent à résumer le désastre que connait le secteur hôtelier aujourd’hui. Le ministère du Tourisme du Québec relève le taux d’occupation des établissements d’hébergement de 4 unités et plus. À l’échelle de la Province, celui-ci chutait de 60,7% sur mars 2019-février 2020 à 27,9 % sur les 12 mois suivants. Sur la même période, le revenu par unité disponible passait de 91,10 $ à 33,50 $.

Dans ce contexte, la valeur marchande des hôtels n’a pas nécessairement suivi la même tendance. En effet, une stagnation des volumes de ventes a été observée. La firme CBRE révèle en effet dans une étude publiée au 3e trimestre 2020 que l’écart des attentes des acheteurs et vendeurs restait grand. En d’autres termes, la répercussion de la baisse des revenus sur le prix de l’immobilier, espéré par les acheteurs, ne s’est pas réellement produite dans cette période d’attente. Parmi les effets collatéraux de la pandémie, les Québécois pourraient être amenés à choisir durablement la province comme destination privilégiée de vacances. La tendance à une relocalisation du tourisme sera à surveiller à court/moyen terme.

Toutefois, dans cette situation de baisse de revenus, les taux de rendement sont restés stables, voire augmentés (hôtels avec services principaux), selon une étude de CBRE à l’échelle nationale. Par conséquent, la stagnation ou même, la baisse de valeurs est une réalité. Celle-ci semble hétérogène selon la catégorie d’hôtels considérée et leur localisation (centre-ville, proximité des aéroports, régions touristiques).

Source: Canadian Cap rates & Investment Insights – Rapport de CBRE Research – 3e trimestre 2021

Les méthodes d’évaluation

Les évaluateurs agréés utilisent les trois méthodes reconnues du coût, de comparaison et du revenu. Contrairement à nombre d’immeubles à usage unique, la méthode du coût n’est pas la méthode essentielle dans le cas des hôtels. En effet, celle-ci ne tient pas compte de l’achalandage.

La méthode du revenu revêt une importance majeure dans l’évaluation d’hôtels. Elle consiste en l’estimation du revenu net généré par l’entreprise qui détient et opère l’immeuble. Cette étape requiert la collecte des comptes de résultat sur plusieurs années, relevant recettes et dépenses de l’établissement. Ces données doivent être comparées au marché et aux statistiques disponibles. Pour ce faire, les prix pratiqués, les taux d’occupation ou encore les revenus nets doivent être confrontés aux statistiques publiées par le ministère du Tourisme et aux données disponibles sur le marché.

La méthode de comparaison reste une bonne référence. La difficulté réside dans la disponibilité des données, étant entendu que le nombre de ventes post-covid est limité. La situation (visibilité, accès) et surtout la localisation (proximité de points d’intérêts touristiques, agglomérations, axes routiers) sont des critères majeurs de choix des comparables. L’évaluateur doit également tenir compte de la typologie des établissements : de celui n’offrant aucun service (motels) à l’hôtel boutique en passant par le traditionnel ‘hôtel-restaurant’.

Étant donné l’aspect conjoncturel de la crise sanitaire et les dernières informations sur la reprise disponibles, l’évaluateur agréé justifiera sa pondération des années ante et post-covid.

Les données publiques de TGA (Taux global d’actualisation) ne sont disponibles qu’à l’échelle nationale. Toutefois, les informations recueillies localement par l’évaluateur dans ses précédents dossiers l’aideront à ajuster son opinion sur le taux de rendement à retenir.

Les évaluateurs agréés de Caprea sont à l’écoute du marché et évaluent régulièrement ce type de biens. Pour toute demande d’évaluation, contactez-nous!