Une gamme complète FAQ

Cette question est tout de même vague considérant que le taux de capitalisation est le reflet du comportement des acheteurs et vendeurs pour un type de propriété en particulier, localisé dans un secteur en particulier. D'autres facteurs influencent aussi le "TGA" , on peut parler de l'année de construction, l'état, les rénovations apportés, la qualité des locataires et des baux. C'est pourquoi nous suggérons une analyse complète de l'immeuble afin d'être en mesure de répondre à cette question.

Tout d'abord, nous discutons ensemble de votre propriété. Ensuite on cédule une visite de votre propriété (non, nous n'évaluons pas à distance). Lors de la visite, nous prenons des notes sur les finitions et l'état ainsi que des photos qui seront présentes au rapport et parlons avec vous de l'historique de la propriété et de ses rénovations au cours des années. C'est après la visite que le travail de l'évaluateur commence réellement : l'analyse de la propriété et de son secteur, la recherche exhaustive de comparables, l'ajustement des comparables pour ainsi émettre son opinion de la valeur marchande.

Il est difficile d'émettre notre opinion de la valeur marchande de votre propriété à ce moment, car nous analysons plusieurs éléments de la propriété, de son secteur ainsi que des ventes comparables récentes. Il est rare que nous ayons une idée en tête lors de notre départ, car de toute façon, cette dernière changera probablement à la hausse ou à la baisse suivant notre analyse complète.

Nos honoraires dépendent du type de propriété, de sa superficie, de la distance à parcourir pour s'y rendre, du temps d'inspection nécessaire ainsi que des fins de l'évaluation.

Si vous avez des questionnements suite à la lecture complète de notre rapport, ce sera un plaisir de vous aider à bien comprendre la valeur et les ajustements effectués. Si vous croyez que nous avons omis des informations ou n'avons pas utilisé une vente qui pourrait s'avérer significative, il nous fera un plaisir d'en discuter avec vous.

Nous utilisons 2 ou 3 méthodes reconnues, soit le coût déprécié, la comparaison et/ou le revenu dans le but d'émettre notre opinion de la valeur marchande.

En résumé, on commence par établir la valeur du terrain comme si il était vacant en le comparant avec d'autres terrains ayant le même zonage et sensiblement la même superficie. Ensuite nous calculons le coût à neuf de la propriété avec un manuel de coût reconnu comme le "CCR" ou le "Marshall & Swift". Nous appliquons ensuite si nécessaire des dépréciation (physique, fonctionnel ou économique). L'addition de la valeur de la maison avec son coût de construction déprécié est le résultat de la méthode du coût.

En résumé, l'idée est que si votre immeuble possède les mêmes caractéristiques que certains autre bâtiments (superficie, âge apparent, état, etc.) il devrait avoir une valeur marchande similaire. Donc cette méthode vise à comparer votre bâtiment avec d'autre ayant les mêmes caractéristiques, mais que ces derniers ce soit vendus le plus récemment possible. On ajuste ensuite les différences. Par exemple, si votre immeuble est plus petit qu'un comparable, nous allons effectuer un ajustement de superficie à la baisse pour ce comparable pour "ramener " sa superficie à la vôtre et ainsi de suite pour les autres caractéristiques.

En résumé, si on prend l'exemple d'un immeuble multifamiliale où tous les logements sont habités, nous calculons le revenu brut annuel total auquel on soustrait le taux de vacance de secteur et on obtient le revenu brut effectif. On soustrait ensuite les dépenses : taxes municipales, taxe scolaire, assurances, salaire (concierge), entretien et réparation ainsi que des frais de gestion. Nous obtenons donc le revenu annuel net auquel on applique le taux de capitalisation provenant du marché ou de la méthode hypothèque/mise de fond.

Les rapports d'évaluation n'ont pas de date de péremption, par contre ils indiquent la valeur d'une propriété à une date donnée. Plus de temps s'écoule depuis cette date d'évaluation, plus il y a de possibilités de fluctuation du marché. C'est pourquoi nous conseillons à nos clients, au besoin, de faire faire une mise à jour du rapport d'évaluation si celui-ci date d'un an ou plus.

Les rapports d'évaluation sont nécessités dans plusieurs circonstances. Entre autres, au moment de financer ou de refinancer un immeuble auprès d'une institution financière ainsi que lors de la mise en marché ou l'achat d'un immeuble. Un rapport d'évaluation est aussi un outil indispensable en cas de litige ou de séparation. Le rapport d'évaluation peut également servir à connaitre la valeur potentielle d'un projet de construction ou de rénovation ou tout simplement d'informer un client sur la valeur marchande de sa propriété.

En effet pour mener à bien l'évaluation de votre propriété nous pouvons requérir la transmission certains documents. Il est bien important de différencier les documents publics et ceux émanant du domaine privé. Les informations municipales telles que l’extrait du rôle foncier, et les taxes foncières sont la plupart du temps disponible pour tous via une plateforme en ligne mise en place par la municipalité. Il est donc peu fréquent qu’ils vous soient demandés. En ce qui a trait aux documents comme par exemple le certificat de localisation, les baux locatifs si il y a lieux ainsi que les factures de certaines dépenses (assurance, chauffage, rénovations etc.) sont des éléments de nature privée. Néanmoins, ceux-ci sont fort utiles sinon indispensable le processus de la réalisation d’un rapport d’évaluation. C’est pourquoi dans la majorité des cas ils vous seront demandés.